Квартира не внесена до реєстру речових прав: як продати нерухомість зі старими документами

Чому квартира може бути відсутня в реєстрі

Багато власників квартир у Києві стикаються з ситуацією, коли нерухомість фактично належить їм, але під час перевірки з’ясовується, що вона відсутня в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Найчастіше це стосується квартир, які були придбані до 2012 року. До цього часу в Україні не існувало єдиного електронного реєстру прав власності. Інформація про власників зберігалася у різних установах: БТІ, нотаріальних архівах, виконавчих органах місцевих рад або товарних біржах. Усі записи велися переважно у паперовій формі. Коли запрацював сучасний Державний реєстр речових прав, більшість старих записів не переносилися автоматично. Тому сьогодні досить часто виникає ситуація, коли квартира має законного власника і правовстановлюючі документи, але в електронному реєстрі інформація про неї відсутня. Це не означає, що з нерухомістю є проблема. Просто перед продажем потрібно провести первинну державну реєстрацію права власності.

Чи можна продати квартиру без реєстрації в реєстрі речових прав

Оформити угоду купівлі-продажу квартири, яка не внесена до реєстру прав, неможливо, як і неможливе проведення з нею інших нотаріальних дій. Нотаріус не має права посвідчити договір купівлі-продажу, якщо інформація про право власності відсутнє у Державному реєстрі.

Однак ця проблема вирішується. Перед укладенням угоди необхідно зареєструвати право власності на квартиру на підставі оригіналів правовстановлюючих документів та підтвердженої інформації про право власності. Така інформація надається у вигляді інформаційної довідки з бюро технічної інвентаризації (БТІ), яке реєструвало право власності під час попередньої угоди. До появи реєстру речових прав на нерухоме майно завершенням угоди купівлі-продажу була реєстрація права власності в БТІ. Якщо ж цього зроблено не було і на руках тільки договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину чи інший правовстановлюючий документ тоді підтвердження права власності потрібно доводити в суді.

Після внесення інформації до реєстру нерухомість офіційно з’являється в системі, і власник може вільно продавати, дарувати або передавати її у спадщину. У більшості випадків процедура займає небагато часу.

Які документи підтверджують право власності

Для первинної реєстрації права власності потрібно мати документ, який підтверджує виникнення цього права. Навіть якщо він був виданий багато років тому, він залишається юридично чинним.

Найчастіше зустрічаються такі документи:

• договір купівлі-продажу квартири;
• біржовий договір купівлі-продажу;
• договір дарування;
• договір міни;
• свідоцтво про право власності на житло;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду про визнання права власності.

Наявність оригіналу одного з цих документів зазвичай достатня для того, щоб провести державну реєстрацію квартири у сучасному реєстрі прав.

Покрокова інструкція продажу квартири зі старими документами

Якщо квартира була придбана давно і не внесена до реєстру прав, продаж все одно можливий. Для цього потрібно пройти кілька стандартних етапів підготовки.

1. Перевірка інформації в реєстрі речових прав на нерухоме майно

Перш за все потрібно з’ясувати, чи дійсно квартира відсутня в реєстрі. Це можна зробити через нотаріуса або замовивши інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав. Якщо дані про об’єкт не знайдені, необхідно провести первинну реєстрацію права власності.

2. Отримання інформаційної довідки з БТІ

Для квартир, придбаних до створення сучасної системи реєстрації, важливим документом є інформаційна довідка з БТІ. У Києві архівні дані зберігаються у КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації», яке знаходиться по вулиці Тьохсвятительській 4В. У довідці підтверджується, що право власності на квартиру раніше було зареєстроване в реєстраційних книгах.

Для отримання довідки зазвичай потрібні:

• оригінал правовстановлюючого документа на квартиру;
• паспорт власника;
• ідентифікаційний код (РНОКПП) власника
• довіреність (якщо документи подає представник).

Строк виготовлення інформаційної довідки залежить від обраного тарифу і може становити від одного дня до кількох тижнів.

3. Реєстрація права власності

Після отримання довідки з БТІ можна провести державну реєстрацію права власності. Для цього потрібно звернутися до нотаріуса або до державного реєстратора в центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП). Після внесення інформації до реєстру власник отримує витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує реєстрацію квартири.

На практиці оформлення угод часто використовується інший варіант: нотаріус проводить первинну реєстрацію безпосередньо перед оформленням договору купівлі-продажу квартири.

4. Підготовка документів для продажу

Перед укладенням угоди потрібно підготувати пакет документів, який зазвичай включає:

• документи, що посвідчують особу власника;
• технічний паспорт БТІ на квартиру;
• довідку про зареєстрованих осіб;
• експертну оцінку нерухомості;
• нотаріальна згода чоловіка/дружини, довідку про відсутність зареєстрованих осіб, довідки про відсутність заборгованості по комунальним платежам та інші документи за необхідності.

Перед підписанням договору нотаріус обов’язково перевіряє наявність можливих обтяжень або заборон.

5. Оформлення договору купівлі-продажу

Після завершення підготовки сторони можуть переходити до підписання договору купівлі-продажу. Нотаріус перевіряє документи, готує текст договору та посвідчує угоду. Одразу після підписання проводиться державна реєстрація права власності вже на нового власника.

У результаті покупець отримує витяг з реєстру, який підтверджує перехід права власності на квартиру.

Які труднощі можуть виникнути

У більшості випадків продаж квартири зі старими документами проходить без ускладнень. Однак іноді можуть виникати певні питання, пов’язані з особливостями старої системи реєстрації, наприклад:

• відсутність запису про право власності у БТІ;
• помилки в старих документах;
• розбіжності в площі квартири;
• зміна адреси будинку після перейменування вулиць;
• відсутність або втрата технічного паспорта.

Такі ситуації вирішуються індивідуально, я допомагаю вирішити будь-які питання.

Допомога ріелтора при продажу квартири зі старими документами

Продаж нерухомості, яка не внесена до реєстру прав, потребує правильної підготовки документів і чіткої послідовності дій. Помилки на будь-якому етапі можуть призвести до затримки угоди. Професійний ріелтор допомагає перевірити документи, організувати отримання довідок, підготувати квартиру до продажу та супроводжувати угоду у нотаріуса.

Якщо вам потрібно продати квартиру у Києві, яка була придбана багато років тому і не внесена до реєстру речових прав, звертайтеся - я допоможу пройти всю процедуру швидко, безпечно та без зайвих ризиків.

Віталій Бойко
ріелтор в Оболонському районі,
юрист з нерухомості

 

Написати коментар